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FIREを目指す上で不動産投資と株式投資のどちらがよいのか?メリデメを紹介

これからFIRE(セミリタイア)を目指す人は、何に投資したらよいのかわからないことが多いかと思います。

今回の記事は、FIRE(セミリタイア)を目指す人が選ぶ投資手法として選択されることの多い、「株式投資」と「不動産投資」を比較してみました。初心者の方でもわかりやすい内容でまとめていますので、何に投資を始めるか悩んでいる人は是非参考にしてみてください。

投資資金はいくらから始められるのか?

前提として株式投資もいろいろな手法がありますが、FIRE(セミリタイア)する人の多くは米国株のインデックス投資という手法をとる人が多いです。そのため、今回の比較における株式投資は米国株のインデックス投資を前提に説明をしています

※米国株のインデックス投資がなぜ選ばれているのかは、こちらの記事に記載していますので参考にしてみてください。

参考セミリタイアに向けた資産形成は米国株が圧倒的によい理由3選【FIRE】

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株式投資は数千円からでも始められる

株式投資は様々な商品があり、数千円から始められるものも多くあります。口座を開設すれば少額の資金でも始められるように、参入ハードルが低いのが株式投資の特徴です。

ただし、株式の長期投資は元本(投資資金)を軸にしたキャピタルゲイン(株式の差額)かインカムゲイン(配当金)です。投資元本が少ない期間はそこから生まれる利益も少ないので、そこから利益を得ている実感は沸きにくいです。例えばですが、株式から得られる利益が年間4%だった場合、300万円の株式を保有していても年間に受け取れる配当金はたったの12万円です。

不動産投資は300万円~からが相場

不動産投資は株式投資とは異なり、銀行から融資が必要となります。融資を受けたい金額の2~3割の手元資金が必要となり、初心者が不動産投資を始める場合は300万円ほどが必要と言われています。

300万円の手元資金に対して1000万円近くの投資ができるように、不動産投資はレバレッジの効く投資手法となります。株式投資と同じく300万円の投資で年利が4%だった場合には、不動産投資の場合は年間40万円の利益を受け取れることになります。

ただし、銀行からの融資が必用となるため、手元資金だけではなく社会的信用(年収、勤め先、勤続年数、滞納履歴など)も必要になるなど、株式投資と比べるとハードルは高くなります。

それぞれのリスクはどれくらい?

株式投資はボラタリティが大きい?

不動産投資と比較した場合、株式投資はボラタリティが高いのがリスクと言われています。しかし、これは短期的な取引におけるリスクで長期投資の場合にはほとんど適用されません。年間でみるとマイナスになる年もありますが、米国の株式市場は長期的に成長を継続しており、これからも継続的に成長を続ける可能性が高いといわれています。

株式投資でリスクが高いのは一般的に個別株の短期的な売買や、信用取引(短期的にお金を借りての取引)です。うまくいった場合はリターンも大きいのですが、その分リスクも大きいことは理解しておいたほうがよいです。

知識武装でリスクを減らせる不動産投資

株式市場と比較して不動産投資は価格のボラタリティが少ないため安定的な投資手段と言われていますが、以下のようなリスクが頭に浮かぶと思います。

・購入した物件の利率が悪い

・空室が続き収入が入らない

・リフォームなどの管理費用が発生する

・瑕疵(自殺などの事故)物件となるリスクがある

・地震や台風での被害

しかし、多くの人が不動産投資をしている中で、これらのリスクへの対策法も確立されているので大きく心配することではありません。投資する前に充分に学習することで、これらは対策を予めうつことができます。

強いてあげれば、不動産投資においては充分に勉強しない」ことが、最も大きなリスクとなります。

どれくらいの利益が出せるのか?

米国株のインデックス投資は4~7%前後の期待利益率

米国株のインデックス投資の代表例としてS&P500指数に連動した商品があります。過去10年のS&P500の平均利回りは約6%です。リーマンショックも含めた過去20年でみると約5%ですので、長期的にみれば4~7%の利回りが期待できます

S&P500への投資は投資の神様ウォーレン・バフェットも推奨しており、正解中で多くの人が取り入れている再現性の高い投資法です。

不動産投資の利回りは物件次第

不動産投資には「表面利回り(経費などを差し引く前の利回り)」と「実質利回り(経費などを差し引いた利回り)」があります。都心だと「表面利回り」は4~6%前後が平均的な数字になりますが、地方だと10%を超えるものも出てきます。

経費は主に銀行への返済、リフォームなどの管理費用、広告費などがあります。また、空室が発生した場合は利回りの低下につながります。都心の経費は1~2%見込みになりますが、地方だと人口減少などで空率率が高くなるリスクがあるのでもう少し増える可能性があります。

不動産投資のリターンは入念にシミュレーションをたてて、期待利回りに合致しそうな条件の物件が出てくるのを待つことが必用となります。

FIREを目指すならどちらがよいのか?

最後に、FIRE(セミリタイア)を目指す人は、どちらがよいのかをまとめます。結論としては一長一短で自分の今置かれている状況や投資スタイルに合わせるのが一番かと思います。

株式投資が向いている人

FIRE(セミリタイア)を目指すのに、株式投資(ここでは米国株の長期投資)が向いている人は、このような人です。

・きちんと投資に対して勉強することや、契約まわりの手続きが面倒くさいと思ってしまう

・投資することに手間をかけずに機械的に運用したい

・FIRE(セミリタイア)実現までの期間が多少長くなっても構わない

このように深く勉強せずに、先人たちの知恵を借りて実現したい人には向いています

不動産投資が向いている人

一方で、不動産投資が向いている人はこのような人になります。

・充分な知識をつけるための勉強を面倒とは思わない

・条件にあう物件が出てくるまで調査を続け、何か月も待つことができる

・契約などの諸手続きや管理会社との信頼構築など、ビジネス的な対応も苦手ではない

・短期間でFIRE(セミリタイア)を目指したい

深く勉強することや、銀行や管理会社との調整を面倒と思わない人が向いています

結論

勉強や手間を惜しむことなく向き合える人には、不動産投資の方が短期的にFIRE(セミリタイア)出来る可能性が高いです。私の後輩で数百万円の資金から地方の高利回り物件を中心に不動産投資をはじめ、10年も経たずにFIREをした人もいます。

逆に浅はかな知識だと、利回りがマイナスの物件を掴んでしまい不動産投資の赤字を働いて補うことになることもあります。

徹底した努力や強い意志があれば不動産投資の方がよいですが、勉強することが嫌いだったり、働きながら気長に無理なくFIRE(セミリタイア)を目指すなら米国株の長期投資をした方がよいかと思います。




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